Économiste sur la socialisation« La seule voie réaliste » pour un logement abordable dans les prochaines années
L’idée selon laquelle un grand parc immobilier pourrait bientôt être exproprié à Berlin suscite l’horreur chez de nombreux représentants du monde des affaires. L’économiste Tom Krebs, quant à lui, estime que cette mesure est nécessaire de toute urgence et qu’elle est également abordable. Le professeur d’économie de l’Université de Mannheim ne souhaite pas seulement voir le marché du logement en grande partie entre les mains de l’État.
ntv.de : De nombreux économistes se montrent sceptiques, voire choqués, quant au fait qu’un futur gouvernement berlinois puisse s’attaquer à la socialisation de centaines de milliers d’appartements issus des portefeuilles des sociétés immobilières. Vous le voyez complètement différemment. Vos collègues ont-ils mal calculé ?
Tom Krebs : Je ne pense pas que mes calculs soient différents de ceux de ces collègues. Cela dépend principalement de ce que vous regardez : quel est l’objectif ? Quels sont les prérequis ?
Quel objectif voyez-vous et quelles exigences ?
Pour moi, l’objectif sur le marché immobilier est de maintenir les loyers stables dans le segment inférieur à moyen du marché – et non sur l’ensemble du marché – dans les grandes villes comme Berlin. Si, comme le soutiennent certains économistes, nous laissons cela aux forces de l’offre et de la demande, nous nous retrouverions avec une ville très ségréguée, même avec une offre globale de logements suffisante : les personnes aux revenus faibles ou moyens seraient complètement poussées vers la périphérie, loin du centre-ville. Cela aurait également des conséquences économiques néfastes si les travailleurs nécessaires au fonctionnement de la ville ne pouvaient plus se permettre d’y vivre. La seule façon d’éviter cela est de confier une part importante du parc immobilier aux mains de propriétaires à but non lucratif. Et la seule façon réaliste d’y parvenir à Berlin dans un avenir proche est de socialiser le vaste parc immobilier.
Premièrement : pourquoi la baisse ou la stabilisation des loyers ne serait-elle possible que grâce à la propriété de l’État ? Il existe d’autres moyens éprouvés, comme le logement social subventionné par les impôts ou le soutien ciblé aux locataires nécessiteux via l’aide au logement.
C’est possible, mais beaucoup plus cher. Sous ces formes, l’argent des impôts circule sous forme de subvention via Vonovia et d’autres sociétés vers des investisseurs tels que Blackrock sous la forme de rendements à deux chiffres. L’argent est parti pour l’État. Dans le cas de la socialisation, les coûts élevés sont toutefois compensés par un atout que l’État de Berlin acquiert dans ce cas. C’est pourquoi la socialisation n’impose aucune charge nette sur le budget.
Selon les estimations, l’indemnisation des foncières pourrait atteindre 36 milliards d’euros. Cela ne constituerait-il pas une charge énorme que l’État de Berlin ou indirectement les locataires devraient supporter ?
Non, c’est une idée complètement fausse. Tout d’abord : Vonovia elle-même affirme que le titre en question vaudrait jusqu’à 35 milliards d’euros. C’est un prix souhaité auquel ils vendraient probablement volontairement tous les appartements de Berlin. La base de l’indemnisation généralement prévue par la Constitution est différente : si l’on suppose un loyer approprié pour les appartements en question, comme les sociétés de logements sociaux facturent des appartements comparables, plus un retour sur investissement et une valeur du terrain adéquats, alors nos calculs aboutissent à une valeur d’indemnisation de 10 à 15 milliards d’euros.
Cela reste une somme énorme pour un pays très endetté comme Berlin et dont le budget actuel est déficitaire.
L’État de Berlin pourrait contracter des dettes et les transférer à la société immobilière sous forme de fonds propres. Le frein à l’endettement le permet expressément. Par exemple, le gouvernement fédéral a adopté cette approche pour augmenter les capitaux propres du chemin de fer.
Néanmoins, les sociétés immobilières devraient payer des intérêts sur ces énormes dettes. Existe-t-il encore des possibilités de baisse des loyers ? Certains critiques craignent même qu’il faille augmenter les loyers.
De tels scénarios d’horreur reposent, d’une part, sur le fait que des montants d’indemnisation gigantesques sont fixés. Avec des calculs réalistes, il est possible de réduire les loyers au niveau des sociétés de logement publiques et, à moyen terme, de les augmenter uniquement en fonction de l’inflation. La grande différence entre une entreprise publique et Vonovia réside dans le rendement. Une entreprise publique n’est pas tenue de verser un rendement à deux chiffres sur son capital.
Si Berlin peut facilement absorber autant d’argent : pourquoi investir dans l’indemnisation de Vonovia & Co. au lieu de construire des centaines de milliers de nouveaux appartements et simplement d’éliminer la pénurie de logements ?
Si cela était possible, vous devriez absolument le faire. Mais malheureusement, ce n’est pas si simple en réalité. Le fait que l’on ne construise pas suffisamment, du moins dans les prochaines années, n’est pas dû à un manque de capital financier, mais plutôt à de réelles limitations, notamment en termes de terrains à bâtir. Si l’on veut stabiliser le marché locatif non pas en plusieurs décennies, mais en quelques années, la socialisation reste la seule voie réaliste.
Les investisseurs privés ont jusqu’à présent joué un rôle essentiel dans la construction de nouveaux logements, dont le besoin est urgent. Les critiques préviennent qu’une éventuelle socialisation pourrait les dissuader à l’avenir.
Il est impossible de prédire de manière fiable le comportement des investisseurs. C’est vrai : à l’heure actuelle, de nombreuses personnes affirment qu’elles quitteront Berlin lorsque la socialisation viendra, même si elles ne sont pas elles-mêmes concernées. On dit toujours que les participations des sociétés immobilières aujourd’hui en cause ne sont qu’un début ; à terme, tous les appartements devraient être expropriés. Mais personne ne veut ça. Je pense qu’à l’avenir, on continuera à trouver suffisamment d’investisseurs. En outre, les nouvelles activités de construction de Vonovia, par exemple, sont de toute façon négligeables. Si les investisseurs qui ne créent pratiquement aucune surface habitable mais qui souhaitent avant tout obtenir le rendement le plus élevé possible des appartements existants restent à l’écart, ce n’est pas une perte.
Les deux parties au débat soutiennent que la socialisation pourrait influencer l’évolution des loyers bien au-delà des appartements directement concernés. Certains espèrent un effet modérateur sur une grande partie du marché locatif, d’autres craignent que la hausse des loyers sur le marché libre ne soit encore plus alimentée. Qu’attendez-vous ?
Si la moitié ou plus des appartements d’une ville appartiennent à l’État et que leurs loyers restent bas, je pense que cela aura également un effet modérateur sur le marché du logement au-delà. L’effet inverse ne se produirait que si la socialisation conduisait à un effondrement des nouvelles constructions par les investisseurs privés et que la pénurie de logements s’aggraverait ainsi. Mais comme je l’ai dit, je ne m’y attendais pas.
Le débat actuel revient toujours à l’idée selon laquelle l’État n’est généralement pas un bon entrepreneur. Pourquoi pensez-vous que le gouvernement peut mieux gérer de grands portefeuilles immobiliers que les entreprises privées ?
Il n’existe aucune preuve empirique pour étayer l’affirmation selon laquelle les entreprises publiques sont généralement plus inefficaces que les entreprises privées. C’est scientifiquement intenable. Au contraire : dans certains domaines, les investisseurs privés entraînent des coûts supplémentaires pour la société au lieu d’une efficacité accrue, car ils doivent générer un rendement sur leur capital bien plus élevé que celui de l’État. Il a été prouvé empiriquement que des sociétés de logement publiques bien gérées peuvent gérer leurs portefeuilles au moins aussi efficacement que des sociétés comme Vonovia. Mais comme ils n’ont pas besoin de générer des rendements à deux chiffres pour les investisseurs financiers privés, ils peuvent facturer des loyers inférieurs à ceux de Vonovia, ce qui profite ensuite aux locataires. D’ailleurs, cela ne s’applique pas uniquement au marché immobilier.
Selon vous, quels secteurs de l’économie seraient mieux lotis entre les mains du public ?
Partout où il n’y a pas de concurrence et où l’innovation ne joue pas un rôle décisif, les investisseurs privés supportent généralement des coûts plus élevés sans offrir d’avantages significatifs. Cela s’applique en grande partie à l’infrastructure. Un exemple est le réseau électrique. En Allemagne, nous payons tous des coûts de réseau parmi les plus élevés d’Europe afin de permettre aux investisseurs privés d’obtenir des rendements élevés sur leur capital. L’État pourrait financer lui-même les investissements nécessaires à moindre coût. Un autre secteur où la même chose peut être observée est celui de la santé.
Selon vous, avons-nous vraiment besoin d’investisseurs privés et d’entreprises ?
Dans tous les cas! Je ne veux pas du tout abolir le capitalisme. L’investissement privé est important et efficace lorsque les entreprises sont en concurrence sur un marché et lorsqu’il s’agit de financer l’innovation. Les services publics, y compris le marché du logement, devraient en revanche être principalement entre les mains du secteur public.
Max Borowski s’est entretenu avec Tom Krebs.