Une propriété clé en main à prix fixe : pour de nombreux constructeurs, cela ressemble à une offre complète et sans souci. Cependant, un prix fixe est souvent trompeur, explique l’avocat spécialisé Tobias Hullermann du groupe de travail sur le droit de la construction et de l’immobilier de l’Association des avocats allemands. « Cela ne garantit la sécurité de la planification que si la construction est achevée dans les délais convenus dans le contrat à prix forfaitaire, s’il n’y a pas de retards inattendus et si les travaux de construction convenus ne changent pas. » C’est ainsi que procèdent les constructeurs pour éviter au maximum les pièges.
1. Planifiez bien
En fait, un balcon serait bien. Et les fenêtres en bois, avec leur aspect naturel, s’adapteraient mieux au parquet : de nombreux constructeurs ne pensent qu’à ce qu’ils aimeraient changer dans les travaux de construction pendant la construction. Il n’est pas étonnant que des centaines de décisions de planification doivent être prises dans un laps de temps très court et que de nombreux projets de construction soient soumis à des contraintes de temps considérables.
« Je paie cher chacun de ces changements ultérieurs », déclare Erik Stange, porte-parole de la Builders’ Protection Association. D’abord parce que les prestations complémentaires n’étaient pas prises en compte dans le contrat de construction initial. « En outre, la construction dans son ensemble est souvent retardée car elle doit être replanifiée et il faut attendre les matériaux ou les artisans », a poursuivi Stange. C’est pourquoi : Une bonne planification est essentielle pour ne pas avoir de mauvaises surprises plus tard en ce qui concerne les coûts de construction.
2. Vérifiez attentivement les spécifications de construction
Mais il ne suffit pas que le client sache qu’il souhaite un balcon. Quel matériau exact est nécessaire, combien de temps de travail et quelle qualité les carreaux doivent avoir – seuls les experts savent tout cela. Et ils l’enregistrent dans ce qu’on appelle les spécifications de construction.
«Le problème est qu’aujourd’hui, de nombreux constructeurs achètent une nouvelle maison comme s’il s’agissait d’un voyage de vacances», explique Peter Burk de l’Institut pour la construction et l’habitat, qui est également conseiller en construction pour le Centre des consommateurs du Bade-Wurtemberg. Le contrat avec le cahier des charges de construction est simplement signé, même s’il est impossible pour un profane de vérifier ce contrat très complexe. « En ce moment, le rêve de beaucoup de gens de posséder leur propre maison est si grand qu’ils éteignent complètement leur radar de danger et font aveuglément confiance », telle est l’expérience de Peter Burk.
Lorsqu’il vérifie un cahier des charges, il manque toujours quelque chose. « En moyenne, il y a un manque à gagner d’environ 70 000 euros. Presque toutes les erreurs coûteuses en matière de construction sont déjà commises ici », explique Peter Burk. C’est pourquoi il recommande – comme Erik Stange – de faire vérifier les spécifications de construction par un spécialiste, comme un architecte ou un ingénieur expert. Un tel examen coûte à partir de 300 euros.
Car le problème est le suivant : ce qui n’apparaît même pas dans les spécifications de construction ne rentre pas dans le prix fixe que la plupart des constructeurs conviennent alors pour la construction – et est donc facturé rétrospectivement. Cela se produit souvent à des coûts exorbitants, par exemple parce que les nouveaux propriétaires ne peuvent pas accéder à leur sous-sol sans les escaliers de sous-sol qui n’ont pas été calculés.
Les spécifications de construction sont souvent incomplètes. « Par exemple, le matériau à utiliser n’est pas expliqué plus en détail. Ensuite, le prix est maintenu pendant la construction, mais le constructeur obtient un carreau moins cher et de qualité inférieure à ce à quoi il s’attendait », explique Erik Stange.
3. Convenez contractuellement de prix fixes
Que le bâtiment soit construit avec un entrepreneur général ou avec un architecte : l’objectif du constructeur doit toujours être de construire à des prix fixes. « Si des fluctuations des prix des matériaux surviennent pendant la période de construction, cela constitue un risque commercial », explique Erik Stange. En d’autres termes : les artisans doivent calculer les prix de manière à pouvoir les maintenir – et dans la qualité convenue dans le cahier des charges de construction.
En cas de problèmes de livraison imprévisibles, l’artisan doit pouvoir le prouver pour le matériau concerné. «Cela fonctionne très rarement dans la pratique», explique Erik Stange.
Si le matériau doit être modifié, il appartient au constructeur de vérifier à nouveau ou de faire contrôler si les exigences de qualité évoquées sont toujours respectées. «Les constructeurs devraient définir des règles claires concernant les retards et les matériaux de remplacement dans le contrat», déclare Tobias Hullermann. Il recommande de définir par écrit une alternative équivalente si certains matériaux de construction ne sont pas disponibles. « De cette façon, vous éviterez l’immobilisme. »
4. Soyez prudent avec les clauses d’ajustement de prix
Si les constructeurs acceptent des clauses dites d’ajustement des prix au lieu des prix fixes recommandés, qui régissent la répartition des augmentations de coûts entre le constructeur et l’entreprise de construction, leur formulation est cruciale. « Il est particulièrement important que les clauses soient transparentes et équitables », déclare Tobias Hullermann. Les augmentations de prix arbitraires doivent être exclues. «Les clauses sérieuses reposent sur des indices objectifs, par exemple les indices des coûts de construction de l’Office fédéral de la statistique», explique Tobias Hullermann. Les périodes sans ajustements de prix devraient également être suffisantes.
Quiconque intègre une clause d’ajustement de prix dans le contrat doit également s’assurer qu’elle s’applique dans les deux sens. «En cas de doute, le constructeur bénéficie d’un prix moins cher», explique Erik Stange. Si l’ajustement des prix ne porte que sur les augmentations de prix, les clauses sont généralement illégales.
5. Déterminez le temps de construction
En Allemagne, il est désormais réglementé par la loi qu’une maison unifamiliale classique soit construite sur son propre terrain en utilisant la forme juridique du contrat de construction dit de consommation, qui comprend également des informations sur les délais de construction. « Ce type de contrat offre aux consommateurs de nombreux avantages juridiques, notamment un droit de rétractation, des droits à une garantie financière et le droit de spécifier contractuellement une date d’achèvement fixe ou une période de construction clairement définie », explique Erik Stange. C’est le seul moyen pour les constructeurs d’exiger une compensation s’il y a des retards dans la construction et que le déménagement peut avoir lieu plus tard que prévu.
«Si le loyer et le financement durent plus longtemps que prévu, la situation financière deviendra rapidement difficile», estime Peter Burk. Il souligne également que l’accord sur la période de construction dépend de la formulation exacte telle que « terminé », « prêt à être occupé » ou « complètement terminé ». «Ici aussi, je ferais mieux de demander à un expert de vérifier ce que cela signifie exactement», déclare Burk.
6. Protégez-vous contre la faillite
Même si les contrats de construction sont soigneusement vérifiés, ils ne protègent pas contre l’insolvabilité d’une entreprise de construction. L’ampleur du préjudice financier dépend alors du modèle de construction – c’est-à-dire si vous faites appel à un architecte indépendant, choisissez un entrepreneur général ou construisez avec un promoteur sur son terrain. «Avec un promoteur immobilier, les choses peuvent être particulièrement difficiles et coûteuses, car la liberté d’action est plus restreinte», explique Peter Burk. L’Association des constructeurs privés conseille de toujours demander conseil à un professionnel immédiatement avant d’entreprendre toute action en cas d’insolvabilité.
7. Évitez les litiges avec l’entreprise de construction
Même si vous avez pris en compte tous les points précédents, vous pouvez toujours avoir de mauvaises surprises lors de la construction d’une maison. «Je rencontre par exemple des conditions de sol auxquelles je ne m’attendais pas et qui gênent la construction d’une cave», explique Peter Burk à titre d’exemple.
Dans de tels cas, il n’est pas rare que des litiges juridiques surviennent avec les entreprises de construction. «Ils ont généralement plus de résistance et utilisent souvent des tactiques dilatoires pour mettre la pression sur le constructeur», explique Erik Stange. La plupart du temps, ils sont obligés d’emménager le plus rapidement possible pour des raisons financières – et donc, en cas de doute, ils supportent simplement les coûts supplémentaires. « Je ne peux pas m’en protéger complètement. Mais tout ce que je peux vérifier à l’avance avec l’aide d’experts m’épargne souvent beaucoup de problèmes et d’argent par la suite », explique Erik Stange.