La tendance vers les bureaux à domicile se poursuit
La conversion de bureaux pourrait atténuer la pénurie de logements
Selon les estimations des experts, il manque environ 800 000 appartements dans toute l'Allemagne et, dans le même temps, de nombreux mètres carrés de bureaux sont vacants. Il est logique de penser à une conversion. Mais cela ne fonctionne pas dans tous les bureaux ni dans toutes les villes.
La conversion de bureaux vides peut considérablement atténuer la pénurie de logements dans les grandes villes. Les surfaces de bureaux inutilisées offrent un potentiel d'environ 11 300 appartements dans les sept plus grandes villes d'Allemagne. C'est ce que montrent les nouveaux calculs du spécialiste de l'immobilier Jones Lang LaSalle (JLL), dont dispose l'agence de presse allemande. «Environ un cinquième de la demande actuelle de logements dans les sept métropoles pourrait être couverte par la transformation des bureaux», explique Helge Scheunemann, chercheur chez JLL Allemagne. Dans certaines villes, une part particulièrement élevée de la demande peut être satisfaite, comme Düsseldorf (57 %), Stuttgart (51 %) et Francfort (34 %). Il y a là-bas de nombreux bureaux aménageables, contrairement à Berlin par exemple.
La Chambre fédérale des architectes s'engage également à mieux exploiter les possibilités offertes par les transformations. Cependant, tous les emplacements de bureaux ne conviennent pas comme zones résidentielles et les obstacles architecturaux sont relativement élevés.
Jusqu’à présent, les conversions en appartements ont joué un rôle relativement limité, selon JLL. Francfort constitue une exception : le nombre de conversions de bureaux y a plus que doublé au cours des 15 dernières années. À Francfort, 1 200 logements issus de transformations en bureaux sont également prévus au cours des quatre prochaines années, indique Scheunemann. « Il existe ici de nombreux espaces dans d'anciennes tours de bureaux qui peuvent être transformés en appartements car leurs plans carrés permettent la lumière naturelle. » Mais il existe également un potentiel inexploité ailleurs. « La question a pris de l'ampleur. »
Des bureaux en crise
Avec la tendance au bureau à domicile, de nombreux espaces de bureau sont vides et les entreprises se débarrassent de l'espace. Selon JLL, les bureaux vacants dans les sept métropoles de Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf s'élevaient fin 2023 à environ 5,64 millions de mètres carrés, dont 2,68 millions hors des emplacements A recherchés où re -la location est relativement simple.
En revanche, l’Allemagne connaît une grave pénurie de logements. Selon les estimations de l'Association centrale de l'immobilier (ZIA), il manquera cette année 600 000 appartements et, d'ici 2027, il pourrait y en avoir 830 000. En raison de la hausse des taux d’intérêt et des coûts de construction, la construction de logements est en crise. Alors pourquoi n’y a-t-il pas davantage de bureaux vides transformés en appartements ?
«Les emplacements de bureaux ne sont pas les mêmes que les emplacements d'habitation», explique Scheunemann, expert de JLL. Des connexions avec les écoles, les transports locaux, les jardins d'enfants, les commerces et les parcs sont nécessaires. De plus, les rezonages sont coûteux et prennent du temps en raison de l’augmentation des coûts de construction. Il existe un certain nombre d'obstacles architecturaux tels que la hauteur du plafond et les plans d'étage appropriés, explique Scheunemann. Le manque de lumière pose souvent problème dans les zones vastes et profondes ou la question de savoir si des balcons peuvent être fixés à la façade.
Avantages en termes de coûts et d’environnement par rapport aux obstacles pratiques
Les avantages sont nombreux : selon des informations précédentes de JLL, les coûts de transformation de bureaux en surfaces habitables dans les grandes villes sont environ 50 pour cent inférieurs à ceux d'une nouvelle construction. De plus, les émissions de CO2 lors des rénovations sont nettement inférieures – car l'enveloppe ou l'enveloppe du bâtiment est déjà en place. Et de nouveaux espaces ne seraient pas non plus nécessaires.
Le gouvernement fédéral voit également le potentiel. Le programme « Commercial to Residential » vise à subventionner l'achat et la transformation d'immeubles commerciaux en appartements à hauteur de 120 millions d'euros. « Nous avons aujourd'hui beaucoup de bureaux et de magasins vides, et c'est un bon potentiel qui peut être créé même sans densification d'espace supplémentaire », a déclaré récemment la ministre de la Construction Klara Geywitz.
Face à la crise de la construction résidentielle, Andrea Gebhard, présidente de la Chambre fédérale des architectes, prévient qu'il faut exploiter tous les potentiels – qu'il s'agisse d'extensions, de densification ou de transformation de bureaux, d'anciennes usines ou de surfaces commerciales. « Il s'agit de la ville mixte, il existe de nombreuses approches. » Il se passe également quelque chose chez les constructeurs. «Certains avaient des projets de propriétés commerciales et viennent maintenant nous voir et souhaitent en transformer une partie en appartements.»
Il n'y a aucune incitation pour les propriétaires
Mais l'architecture des bureaux est complètement différente de celle des appartements, explique Gebhard. « Alors que les bureaux sont planifiés à grande échelle, les appartements sont planifiés à petite échelle. » En cas de transformation, il faudrait créer des entrées, des sanitaires et une ventilation séparés. La règle de base est la suivante : plus la surface est grande et profonde, plus la lumière a du mal à pénétrer.
Certains propriétaires ne sont pas non plus incités à se convertir : « Les loyers des bureaux sont en moyenne nettement plus élevés que les loyers des appartements, du moins dans les bons emplacements. » Et certaines entreprises ne abandonnent pas leurs bureaux car elles souhaitent revoir leurs effectifs sur place.
Ce sera particulièrement complexe s'il faut repenser des zones commerciales entières dans les banlieues, estime Gebhard. La vie est peu attractive dans les quartiers éloignés des centres et proches de l'autoroute.