Le feu tricolore promet à l’Allemagne 400 000 nouveaux appartements par an, mais n’en crée que 200 000 – un succès partiel ? Non, répond Lars von Lackum. Dans le « Laboratoire climatique » de ntv, le directeur de la société de logement LEG critique un « marché trop bureaucratisé » qui, selon lui, est également étranglé par des normes énergétiques élevées. « Le nombre de réglementations en matière de construction a quadruplé et lorsqu’il s’agit d’isolation, il faut être honnête et dire : un produit rénové est associé à des coûts plus élevés. » Cependant, le patron du LEG a une suggestion sur la manière dont l’Allemagne pourrait construire ne serait-ce que 600 000 appartements par an. Selon lui, il suffit de jeter un regard sur la période d’après-guerre et de faire preuve de plus de courage pour abroger les réglementations et délivrer des permis de construire. Sa conclusion difficile : « On ne peut pas prendre en compte les intérêts de chacun ».
ntv.de : Que fait exactement LEG ?
Lars von Lackum : Nous sommes l’ancienne société de développement de l’État de Rhénanie du Nord-Westphalie, d’où son nom. En 2008, l’entreprise a été privatisée en raison de la défaillance persistante de l’administration publique. Nous sommes entrés en bourse en 2013. Nous sommes actuellement la deuxième plus grande société immobilière d’Allemagne avec 170 000 appartements. Notre plus grand actionnaire est Blackrock.
Un gestionnaire d’actifs et gestionnaire d’actifs américain est enthousiasmé par le marché immobilier allemand strictement réglementé ?
Au moins, il est intéressé.
Mais BlackRock ne peut pas gagner d’argent avec une entreprise comme LEG. Quoi qu’il en soit, le cours de leurs actions est dans une tendance à la baisse depuis un certain temps.
Le cours de l’action reflète principalement la hausse des coûts d’intérêt. Nos propriétés valent actuellement 20 milliards d’euros. Ces 20 milliards génèrent actuellement un bénéfice d’environ 200 millions d’euros par an, ce qui correspond à un rendement de 1 pour cent.
Ce n’est pas grand-chose.
Non, et ne nous leurrons pas : nous sommes en compétition mondiale pour le capital d’entreprises comme Blackrock, nous devons nous affirmer face aux hôtels au Japon ou aux centres de données aux États-Unis. Nous le faisons sous forme de dividende. Notre rendement en dividendes est actuellement de 3,3 pour cent. Cela témoigne de notre activité continue et à long terme. C’est pourquoi Blackrock investit avec nous.
Blackrock ne spécule-t-il pas que le marché immobilier allemand sera libéralisé grâce au coup de pouce à la construction de la coalition noir-rouge et qu’ils pourront gagner plus d’argent grâce aux revenus locatifs ?
Non, l’accent est mis sur la continuité. Notre taux de paiement de loyer est supérieur à 99 pour cent. En Allemagne, il n’arrive presque jamais que les locataires ne paient pas leur loyer. C’est une entreprise fiable.
Mais êtes-vous toujours mécontent du contrôle des loyers, des plafonds et des normes énergétiques ?
Oui. L’encadrement des loyers protège le nouveau locataire. Il stipule que le loyer sur des marchés tendus comme Berlin ne doit pas être supérieur au loyer comparatif local majoré de 10 pour cent. Et le plafond protège les locataires existants. À Berlin, les propriétaires ne sont pas autorisés à augmenter le loyer de plus de 15 pour cent sur une période de trois ans.
Une sorte de plafond d’inflation ?
Ces règles visent à garantir qu’ils ne soient pas submergés par des augmentations de loyer. Cependant, ces deux facteurs combinés conduisent au blocage du marché immobilier : les familles vivent dans des appartements trop petits, les personnes âgées dans des appartements trop grands.
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Si nous assouplissons ces règles, créerons-nous plus d’espace de vie ?
La location et la construction doivent en valoir la peine. Pour y parvenir, les réglementations doivent être rationalisées – cela s’applique au plafond des loyers, mais aussi aux règles de construction. Le marché est trop bureaucratisé. Le nombre de réglementations en matière de construction a quadruplé au cours des 20 dernières années. Il y en avait autrefois 5 000, ils sont aujourd’hui 20 000. Ils étaient bien intentionnés, mais il n’est pas nécessaire d’être un expert pour le savoir : cela ne rend pas la construction de logements plus facile ou moins chère. Chacune de ces réglementations coûte de l’argent.
Qu’est-ce qui y a été ajouté ?
Un exemple est celui des faux plafonds. Ils avaient une épaisseur de 14 centimètres. Désormais, ils doivent avoir une épaisseur de 24 centimètres, car on pensait que l’isolation phonique conduisait à un plus grand bien-être dans la vie. Ce n’est pas faux, mais si vous souhaitez que le faux plafond soit plus épais, vous aurez besoin de plus d’acier et de béton. Même lorsqu’il s’agit d’isolation, il faut être honnête et dire : un produit rénové est associé à des coûts plus élevés.
Mais ces coûts finissent par être supportés par les locataires.
Lorsque nous remplaçons un système de chauffage, nous versons un acompte et pouvons facturer progressivement l’investissement au travers d’une taxe de modernisation. Celui-ci est limité à 50 centimes par mètre carré. C’est la solution la plus rentable et cela n’a l’air de rien, mais nos locataires paient en moyenne 440 euros pour un appartement de 65 mètres carrés. Cela se traduit par un loyer moyen d’un peu moins de 7 euros. Avec la taxe de modernisation, nous nous retrouvons avec une augmentation des coûts de 8 pour cent. Il faut pouvoir se le permettre. Dans le cas d’une rénovation complète, les frais de modernisation s’élèvent à 2 à 3 euros. Nos locataires ne veulent pas avant tout un appartement durable, mais plutôt un appartement abordable.
Ce qui, idéalement, est toujours durable.
Si nous voulons atteindre les objectifs climatiques, le changement climatique doit être abordable et durable. Sinon, nous perdrons des gens.
Et l’ensemble de l’industrie a ces problèmes ?
Oui, quel que soit le propriétaire. Ils peuvent nationaliser le logement, mais ils doivent aussi payer des intérêts sur les investissements, sinon personne ne construira. On peut aussi dire que la construction de logements ne devrait pas rapporter d’intérêts, mais regardez ce qui se passe à Berlin : il existe sept associations municipales de logement et il n’y en a toujours pas assez.
Comment évaluez-vous actuellement la situation ? Le feu tricolore avait pour objectif de construire 400 000 appartements par an. Nous en sommes actuellement à 200 000. Pouvez-vous dire que la moitié est faite ?
Vous semblez être un grand optimiste.
Au moins, ça n’a pas l’air mal au début.
Mais nous avons déjà créé 600 000 appartements. C’était dans les années 90. Il y a donc beaucoup à faire mieux lors de la construction d’un nouveau bâtiment, la question est : comment ? Le Bauturbo aborde un problème : il stipule qu’à l’avenir, les communes devront généralement délivrer les permis de construire dans un délai de trois mois – mais il n’y a aucune obligation.
Est-ce le même principe que lorsqu’il s’agit d’homologuer des éoliennes ? La construction de logements présente désormais également un intérêt public majeur ?
Cela va dans cette direction. Ce serait un énorme succès si nous parvenions à accélérer ce processus. J’ai entendu dire à Berlin qu’il fallait parfois attendre 10 à 15 ans pour obtenir un permis. Ce n’est pas si grave ici en Rhénanie du Nord-Westphalie, nous attendons en moyenne environ six ans. Mais cela aussi est trop long.
Mais même avec une approbation rapide, rien n’est encore construit. Si je vous comprends bien, la réglementation et les normes énergétiques posent problème, tout comme les coûts de matériaux et de construction. Comment de tels logements abordables sont-ils censés être créés ?
Il y a deux défis. Malheureusement, les taux d’intérêt ont augmenté plusieurs fois ces dernières années. Nous sommes passés de taux d’intérêt nuls à environ 4 pour cent. C’est un fardeau. Un autre problème concerne les coûts de construction. Ils augmentent, entre autres, en raison de la terrible guerre en Ukraine. Certains se souviennent peut-être encore de l’aciérie d’Azov, qui a été rasée : 90 % de l’acier utilisé pour la construction de logements en Allemagne provenait de là. Dans l’ensemble, les coûts de construction ont augmenté d’un pourcentage à deux chiffres ces dernières années.
La politique allemande a peu d’influence sur ces évolutions.
Mais il dispose d’un instrument appelé KfW.
La coopérative de crédit pour la reconstruction ?
Ils pourraient accorder des prêts concessionnels. Celui qui en profite et les construit promet de proposer des loyers subventionnés pendant des décennies. C’est ainsi que l’Allemagne a été reconstruite dans les années 50, 60 et 70. En tant que LEG, nous disposons encore de 32 000 appartements aidés.
Obtenez-vous du capital bon marché et vos locataires obtiennent-ils des loyers moins chers ?
Exactement. Si nous transformons simultanément 20 000 réglementations en 5 000, nous pouvons même maîtriser les coûts de construction. Le problème est que chaque État fédéral a ses propres réglementations en matière de construction. Les bâtiments de Dülmen nécessitent une protection incendie complètement différente de celle de Greifswald. Pourquoi? Je ne le sais pas. Nous devons de toute urgence sortir de ce petit système étatique. Nous avons besoin de règles uniformes.
Il est difficile d’imaginer que des pays renonceront volontairement à des compétences.
Je peux comprendre cela. Mais si nous voulons de nouvelles constructions, nous devons y donner la priorité. Tout le monde doit y arriver. Autorités fédérales, étatiques et surtout locales. Pour pouvoir délivrer un permis de construire dans les trois mois, comme prévu dans le turbo de la construction, il leur faut du courage dans les bureaux de planification et les mairies. Il ne sera pas possible de prendre en compte tous les intérêts.
Le résident ?
Par exemple. La hauteur du bâtiment et l’ombre projetée sont un sujet populaire. Vous pouvez toujours demander d’abord à tous les résidents, mais il y a toujours quelqu’un qui se plaint. Voulons-nous attendre à chaque fois cinq à dix ans jusqu’à ce que les tribunaux se prononcent sur un projet de construction ?
Et vous ne voyez aucun danger si nous abrogeons accidentellement de mauvaises réglementations ?
Rien dans la vie n’est sans risque. Vous supprimerez certainement un ou deux règlements et vous vous rendrez alors compte : merde, c’était faux. Mais nous sommes actuellement dans une situation où rien ne se passe. Ces dernières années, beaucoup trop de développeurs de projets ont déposé le bilan. S’ils disparaissent, nous ne pourrons plus construire. Le sauvetage est nécessaire.
Christian Herrmann s’est entretenu avec Lars von Lackum. La conversation a été raccourcie et lissée pour une meilleure clarté. Vous pouvez écouter l’intégralité de la conversation dans le podcast « Klima-Labor ».
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